REIT(不動産投資信託)とは?初心者におすすめの始め方と注意点|新NISAに慣れた人の次の一歩を公認会計士が解説
新NISAのつみたて投資枠でインデックス型投資信託の積立を続けていると、SNSや投資系のニュースで「REIT(リート)」という言葉を目にする機会が増えてきます。「分配金利回りが高いらしい」「不動産投資に興味はあるけど、REITって普通の不動産投資と何が違うの?」——このような疑問を持ち始めた方も多いのではないでしょうか。
REIT(不動産投資信託)とは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入・運用し、そこから得られる賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みの金融商品です。少額から不動産のオーナーの一人になれるようなイメージを持つとわかりやすいかもしれません。ただし、株式の投資信託とは値動きの要因やリスクの性質が異なるため、「なんとなく利回りが高そうだから」という理由だけで始めてしまうと、想定していなかったリスクに戸惑うことにもなりかねません。
この記事では、公認会計士がREITの基本的な仕組みから、現物不動産投資や投資信託・高配当ETFとの違い、新NISAでの取り扱い、具体的な始め方、そしてREIT特有のリスクや注意点まで、順番にわかりやすく解説します。
なお、本記事はあくまでREITの仕組み・始め方・考え方を解説するものであり、特定の銘柄への投資を推奨するものではありません。紹介する制度の数字や一般的な傾向は執筆時点の情報のため、実際に投資を始める前には金融庁や各証券会社、REITの資産運用会社の公式サイトで最新情報を確認してください。
まだ新NISAの制度や始め方に不安がある方は、先にこちらの記事で全体像を確認しておくと、この後の内容がより理解しやすくなります。
REIT(不動産投資信託)とは?仕組みと直接不動産投資との違い
REIT(リート)とは、「Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)」の略称です。日本国内の証券取引所に上場しているREITは、特に「J-REIT」と呼ばれます。
REITの仕組み(不動産投資法人が物件を保有し、賃料収入などを分配する)
REITの仕組みを簡単に整理すると、次のような流れになります。
- 「投資法人」と呼ばれる不動産投資専門の法人が、投資家からお金を集める(このとき発行されるのが「投資口」と呼ばれる、株式の「株」に相当するもの)
- 集めた資金や金融機関からの借入金を使って、オフィスビル・マンション・商業施設・物流施設・ホテルなどの不動産を購入し、保有する
- 保有する不動産をテナント(入居者)に貸し出して賃料収入を得るほか、物件を売却して利益(売却益)を得ることもある
- これらの収益から必要な経費を差し引いた利益の大部分を、「分配金」として投資家に分配する
投資家は、この投資口を証券取引所を通じて株式と同じように売買できます。J-REITは、収益の90%超を投資家に分配するなど一定の要件(導管性要件と呼ばれます)を満たすことで、投資法人の段階での法人税が実質的にほとんどかからない仕組みを利用しているのが一般的です。このため利益の多くがそのまま分配金として還元されやすく、株式の投資信託と比べて分配金利回りが高くなりやすい傾向があるといわれています。
直接不動産投資と比べた4つの違い(少額・流動性・分散・専門家運用)
「不動産投資」と聞くと、マンションの一室やアパート一棟を購入して家賃収入を得る、いわゆる「現物不動産投資」をイメージする方も多いでしょう。REITも不動産から収益を得るという点は共通していますが、実際に不動産を所有する現物不動産投資とは、主に次の4つの点で異なります。
| 比較項目 | REIT | 現物不動産投資 |
|---|---|---|
| 必要な初期費用 | 銘柄によっては数万円程度から購入できるものもある | 物件価格が数百万円〜数億円になることが多く、ローン利用が前提となりやすい |
| 流動性(現金化のしやすさ) | 取引所が開いている時間であればいつでも売買できる | 買い手を見つけて契約を結ぶまでに数ヶ月かかることもある |
| 分散投資の効果 | 1口購入するだけで複数物件に分散されることが多い | 購入した1物件に資産が集中しやすい |
| 運用の手間 | 資産運用会社が物件管理・入居者対応などを行う | 自分で管理するか、別途管理会社に委託する必要がある |
このように、REITは現物不動産投資が持つ「不動産から収益を得る」という魅力を、少額・高い流動性というかたちで手軽に取り入れられる商品だと言えます。
J-REITと海外REITの違い
REITは日本だけでなく、米国をはじめ世界各国の証券取引所に上場しています。本記事で解説しているのは、日本国内の証券取引所に上場している「J-REIT」を前提とした内容です。
海外のREITに投資する場合、円をその国の通貨に交換して購入する、あるいは海外REITを投資対象とする投資信託を利用することになります。この場合、投資口価格そのものの値動きに加えて、為替レートの変動によるリスク(為替変動リスク)も加わる点に注意が必要です。
初心者がまず検討しやすいのは、円建てで取引でき、為替変動リスクを気にする必要がないJ-REITだと言えるでしょう。
REITと投資信託・高配当ETFは何が違うのか
値動きを左右する要因が異なる(不動産市況・金利の影響)
新NISAのつみたて投資枠で積み立てるような株式のインデックス型投資信託は、多数の企業の株価によって値動きが決まります。一方REITの値動きは、保有する不動産の賃料収入や稼働率(空室がどれだけ少ないか)、不動産市況(不動産価格の動向)、後述する金利の動向など、株式とは異なる要因の影響を強く受けます。
そのため、株式市場全体が好調なときでも不動産市況が軟調であればREIT価格が伸び悩む、あるいはその逆といったように、株式とは異なる値動きをすることがあります。資産全体を株式のインデックス型投資信託だけで持つのではなく、値動きの要因が異なるREITを組み入れることで分散効果を高められる可能性がある、という考え方もあります。ただし、REITと株式の値動きが常に逆方向に動くわけではなく、景気後退局面などではむしろ同じ方向に動くこともある点には注意してください。
「REIT=高配当ETF」ではない
分配金・配当金を目的とした投資として、REITとあわせてよく比較されるのが「高配当ETF」(配当利回りの高い株式をまとめて保有する、上場投資信託)です。両者は「定期的にお金を受け取れる」という点は似ていますが、投資対象がまったく異なります。
- 高配当ETF:配当利回りの高い「企業の株式」を複数まとめて保有する商品。収益の源泉は、投資先企業の事業活動による利益。
- REIT:「不動産」を保有し、そこから得られる賃料収入などを収益源とする商品。
高配当ETFの銘柄比較については、以下の記事で詳しく解説していますので、REITとあわせてどちらが自分に合っているか比較検討する際の参考にしてください。
どちらが優れているというものではなく、「企業の収益力に投資したいか」「不動産という実物資産の収益力に投資したいか」という投資対象の違いで考えるとよいでしょう。
REITは新NISAで買えるのか
成長投資枠の対象(つみたて投資枠の対象になるかは商品による)
結論から言うと、J-REITは新NISAの「成長投資枠」を使って購入できます。
新NISAには「つみたて投資枠」と「成長投資枠」という2つの枠がありますが、個別のJ-REIT銘柄は成長投資枠の対象であり、つみたて投資枠では購入できません(つみたて投資枠は、金融庁が定めた基準を満たす一定の投資信託に限定されています)。
ただし、REITを投資対象の一部に組み入れたバランス型の投資信託(株式・債券・REITなど複数の資産に分散して投資するタイプの商品)の中には、金融庁の基準を満たしてつみたて投資枠の対象になっているものもあります。「REIT関連の商品だから、つみたて投資枠では絶対に買えない」というわけではなく、対象になるかどうかは商品によって異なるため、購入前に目論見書(もくろみしょ、商品の内容やリスクを説明する書類)などで、その商品がどちらの枠の対象になっているかを必ず確認しましょう。
分配金・売却益が非課税になる仕組み
成長投資枠でJ-REITを購入した場合、そこから得られる分配金や、売却して得た利益(譲渡益)は、新NISAの非課税メリットの対象になります。通常、REITの分配金や売却益には合計約20.315%の税金がかかりますが、新NISA口座内での取引であれば、この税金がかかりません。
新NISAには、生涯にわたって非課税で投資できる金額の上限(非課税保有限度額、いわゆる「生涯投資枠」)があり、執筆時点では合計1,800万円、そのうち成長投資枠として使える金額には1,200万円という別枠の上限が設けられています。つまり、J-REITを含む成長投資枠での投資は、最大でも1,200万円までが非課税保有の対象になるということです。制度の数字は将来見直される可能性もあるため、最新の内容は金融庁の公式サイトでも確認しておくと安心です。
REITの始め方4ステップ
実際にREITへの投資を始めるための手順を、4つのステップに分けて解説します。
ステップ1:投資の目的とリスク許容度を確認する
REITも株式と同様に、価格が日々変動する商品です。購入する前に、「分配金を安定的に受け取りたいのか」「値上がり益も狙いたいのか」といった投資の目的や、「価格がどのくらい下落しても受け入れられるか」というリスク許容度を、自分の中で整理しておきましょう。
また、REITに投資するお金は、生活費や近い将来に使う予定のあるお金とは別の、当面使わない余剰資金であることが大前提です。生活防衛資金(生活費の3〜6ヶ月分程度が目安とされます)を確保したうえで、投資を検討することをおすすめします。
ステップ2:証券会社を選んで口座を開設する
REITは証券会社を通じて、株式と同じように売買します。新NISAの口座をすでに持っている方は、その証券会社でそのままREITも購入できるケースがほとんどですが、証券会社によってREITの取扱銘柄数やNISA成長投資枠での取扱いの有無に差があるため、事前に確認しておくと安心です。証券会社ごとの特徴やサービスの違いについては、以下の記事でも詳しく比較していますので、あわせて参考にしてください。
ステップ3:個別REIT・REIT ETF・REIT投資信託のどれを選ぶか決める
REITへの投資方法には、大きく分けて「個別REIT」「REIT ETF(東証REIT指数などに連動する、上場投資信託)」「REIT投資信託」という3つの選択肢があります。それぞれの特徴を整理すると、次のとおりです。
| 比較項目 | 個別REIT | REIT ETF | REIT投資信託 |
|---|---|---|---|
| 投資対象 | 特定の1銘柄(投資法人) | 複数のREIT銘柄に自動分散 | 複数のREIT銘柄に自動分散 |
| 取引方法 | 証券取引所でリアルタイムに売買 | 証券取引所でリアルタイムに売買 | 1日1回算出される基準価額で取引 |
| 向いている人 | 投資対象の不動産の種類や地域を自分で選びたい人 | 手軽に分散投資をしたい人 | 少額からの積立投資など柔軟に運用したい人 |
個別REITは、オフィス特化型・住宅特化型・物流施設特化型など、投資対象の不動産の種類を自分で選べる反面、その銘柄が保有する物件の状況(空室率や災害の影響など)による値動きの振れ幅を直接受けます。初心者がまず検討しやすいのは、複数のREIT銘柄に自動的に分散投資できるREIT ETFやREIT投資信託だといえるでしょう。もちろん個別REITへの投資自体を否定するものではなく、最終的にはご自身のリスク許容度や投資への理解度に応じて選ぶことが大切です。
ステップ4:銘柄を選んで注文する
投資方法を決めたら、実際に銘柄を選んで注文します。J-REITは、通常の日本株のような「単元株制度」(100株単位でしか売買できない制度)が適用されないケースが一般的で、1口単位で購入できます。銘柄によって1口あたりの価格には差があるため、購入前に証券会社のサイトなどで確認しておきましょう。
新NISAの成長投資枠を使う場合は、注文時にNISA口座での買付であることを選択する必要があります。誤って課税口座で買付してしまうと非課税のメリットを受けられないため、注文画面で口座の種類を必ず確認する習慣をつけましょう。
REIT特有の3つのリスク(投資信託・株式との違い)
REITは、株式のインデックス型投資信託とは異なる、不動産ならではのリスクを抱えています。ここでは代表的な3つのリスクを、公認会計士としての視点で整理します。
金利上昇リスク
REITは、投資家から集めた資金に加えて、金融機関からの借入金を活用して不動産を取得していることが一般的です。金利が上昇すると、新たに物件を取得する際や、既存の借入金を借り換える際の金利負担が増え、収益(ひいては分配金)を圧迫する要因になり得ます。また、金利が上昇して国債や預金など他の金融商品の利回りが相対的に魅力的になると、REITの分配金利回りの魅力が相対的に低下したと市場に受け止められ、REIT価格が下落しやすい傾向があるとされています。
株式の値動きも金利の影響を受けることはありますが、REITは不動産取得のための借入という形で、金利上昇の影響をより直接的に受けやすい資産だといえます。
災害・空室リスク
REITは実際に不動産を保有しているため、地震・水害・火災といった災害によって保有物件が被害を受け、修繕費用がかさんだり、一時的に賃料収入が得られなくなったりするリスクがあります。
また、テナント(入居者)が退去して空室が増えると、賃料収入が減少し、分配金にも影響が及ぶ可能性があります。特に、オフィス特化型やホテル特化型など特定の用途の不動産に集中して投資している銘柄は、その用途に対する需要が落ち込む局面(景気後退による企業のオフィス需要の縮小、感染症の流行による旅行需要の減少など)で影響を受けやすい傾向があります。複数の用途の不動産に分散して投資している「複合型」「総合型」と呼ばれるREITや、REIT ETFのように複数銘柄に分散する方法は、このリスクを和らげる選択肢の一つになります。株式のインデックス型投資信託には見られない、不動産という実物資産ならではのリスクだといえるでしょう。
上場廃止・倒産リスク
株式のインデックス型投資信託は、数百〜数千社に分散投資しているため、仮に構成銘柄の一社が倒産しても、投資信託全体への影響は限定的です。一方、個別REITに集中投資している場合、その投資法人の経営が悪化すれば、上場廃止や、最悪の場合は倒産に至るリスクをダイレクトに受けることになります。実際に、過去の金融危機の局面では、資金調達が困難になり上場廃止に至ったJ-REIT銘柄も存在します。
このリスクは、個別の企業の株式に集中投資する場合のリスクと似た性質を持っています。個別REITへの集中投資を避け、複数銘柄に分散されたREIT ETFやREIT投資信託を活用することが、このリスクを抑える基本的な考え方になります。
分配金利回りの高さだけで選ぶリスク
REIT選びで初心者が陥りやすいのが、「分配金利回りが高い銘柄=お得な銘柄」と考えてしまうことです。分配金利回りは「1口あたりの年間分配金 ÷ 投資口価格」で計算されるため、次のような要因で、実態以上に高く見えてしまうことがあります。
- 投資口価格が下落した結果、利回りが高く見えている:分配金の金額が変わらなくても、投資口価格が下落すれば、計算上の利回りは上昇します。価格が下落している背景に、その銘柄特有の悪材料(空室率の上昇や財務状況の悪化など)が隠れている可能性もあります。
- 一時的な特殊要因で分配金が増えている:保有物件の売却益など、その期だけの一時的な要因で分配金が増えている場合、翌期以降も同じ水準の分配金が続くとは限りません。
- 借入(レバレッジ)の水準が高い:借入を積極的に活用することで分配金利回りを高めている銘柄は、前述の金利上昇リスクの影響をより大きく受けやすい傾向があります。
分配金利回りの高さだけで判断するのではなく、その銘柄がどのような種類の不動産をどの地域に保有しているか、借入の水準はどの程度か、分配金の推移が安定しているかといった点もあわせて確認する視点を持つことが大切です。特定の銘柄への投資判断は、こうした情報を踏まえたうえで、最終的にはご自身の責任で行ってください。
REIT投資でよくある失敗(公認会計士としての視点で解説)
REITへの投資を始めたあとに、初心者が陥りやすい失敗パターンを、公認会計士としての視点で整理します。
- 分配金利回りの高さだけで銘柄を選んでしまう:前述のとおり、利回りの高さの背景には価格下落や特殊要因が隠れていることがあります。利回り以外の情報も確認する習慣をつけましょう。
- 1銘柄の個別REITに資産を集中させてしまう:個別REITに集中投資すると、その銘柄が保有する物件の種類や地域に偏ったリスクをダイレクトに受けます。REIT ETFなどを使った分散も検討しましょう。
- 分配金を「元本保証の確定収入」と誤解してしまう:REITの分配金は、預金の利息のように保証されたものではありません。業績や物件の状況によって、分配金の金額が減る(減配)こともあれば、投資口価格自体が下落することもあります。
- 金利動向を確認せずに投資してしまう:REITは金利の影響を受けやすい資産です。金利が上昇局面にあるかどうかといったマクロ環境も、投資判断の材料の一つとして意識しておきましょう。
- 生活防衛資金や近い将来使うお金までREITに回してしまう:REITは株式と同様に価格が変動する商品です。当面使う予定のない余剰資金の範囲で投資することが大前提です。
- つみたて投資枠で個別REITを買えると誤解してしまう:前述のとおり、個別のJ-REIT銘柄はつみたて投資枠の対象にはなりません。購入前に、自分が使おうとしている枠が正しいか確認しましょう。
まとめ:REITは「新NISAの次の一歩」の選択肢の一つ
REITの仕組みと始め方について、本記事のポイントを整理します。
- REITは、投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、賃料収入などを分配金として還元する金融商品で、現物不動産投資に比べて少額・高い流動性・分散投資・専門家運用というメリットがある
- 株式の投資信託・高配当ETFとは投資対象(企業の株式か、不動産か)や値動きの要因が異なる
- J-REITは新NISAの成長投資枠で購入でき、分配金・売却益が非課税になるが、個別銘柄はつみたて投資枠の対象外
- 始め方は、目的・リスク許容度の確認→証券会社選び→個別REIT・REIT ETF・REIT投資信託の選択→注文、という4ステップ
- 金利上昇リスク・災害や空室によるリスク・上場廃止や倒産のリスクなど、株式の投資信託にはないREIT特有のリスクがある
- 分配金利回りの高さだけで判断せず、価格下落や特殊要因が背景にないかを確認する視点が重要
REITは、新NISAでのインデックス投資に慣れてきた方にとって、株式とは異なる値動きの資産に触れる選択肢の一つになり得ます。ただし、株式の投資信託にはないリスクも存在するため、仕組みとリスクの両方を理解したうえで、無理のない範囲で検討することをおすすめします。米国個別株など、ほかの「次の一歩」の選択肢については以下の記事でも解説していますので、あわせて参考にしてください。
投資に関するその他の疑問については、以下の記事でも取り上げていますので、あわせて参考にしてください。
※本記事は一般的な情報を解説するものであり、特定の銘柄への投資を推奨するものではありません。投資は自己判断・自己責任で行い、実際の投資判断や制度の詳細については、最新の情報を金融庁や各証券会社、REITの資産運用会社の公式サイトで確認してください。
【筆者プロフィール】現役監査法人勤務の公認会計士。CPAラボ(cpalabo.com)にて会計・簿記・キャリア・お金に関する情報を発信中。
